Sáng nay dậy muộn, thấy nhiều người nhắn tin hỏi tôi nhận xét về dòng bất động sản. Xưa nay tôi không muốn đưa ra quan điểm tiêu cực, mỗi khi thị trường có dấu hiệu điều chỉnh, tôi không dự đoán đáy thị trường, tôi chỉ dự kiến vùng đỉnh sắp tới sẽ ở đâu, và mua khi thị trường cạn cung các dòng cổ phiếu yêu thích ? Cho nên tôi tránh đưa ra quan điểm tiêu cực của mình về dòng bất động sản. Bản thân tôi chưa đầu cơ bất kỳ mã bds nào quá 1 tháng 2 năm qua. Tôi chỉ ra vào 5-10% NAV mỗi khi thấy hội nhóm say máu.... thì nhào vô hôi của ( nghe có vẻ rất xấu, nhưng bản chất là vậy 😀)
Bạn nào muốn đầu tư bất động sản hãy dành ra nửa tiếng đọc hết bài này. Nó sẽ bổ ích cho bạn trong việc đầu tư bất động sản trên sàn chứng khoán và đầu tư bất động sản ngoài đời. Bạn nào đang làm Broker hay kinh doanh bất động sản nên kiên nhẫn đọc những gì tôi viết. Tôi đảm bảo sẽ chẳng ai dạy bạn những kiến thức này trên mạng xã hội. Bởi với kiến thức và kinh nghiệm bản thân của mình, tôi đúc kết được nhiều quy luật, tôi cũng rất thành công ở thị trường này, với hàng loạt tài sản bất động đang ở hoặc sinh lời khắp cả nước.
Trước tiên trong đầu tư, bất động sản được phân vào nhóm tài chính. Nó khác với những ngành nghề đầu tư trong lĩnh vực sản xuất, thương mại hay dịch vụ. Bất động sản có mối liên kết chặt chẽ với chính sách vĩ mô của ngân hàng NN và chính sách an sinh của chính thể nắm quyền điều hành đất nước. Ở nước ngoài thì họ gọi là (housing finance) đầu tư tài chính bất động sản nhà ở . Nó khác với thuật ngữ Housing policy - chính sách nhà ở vì hai cái này thường đi ngược nhau về lợi ích. Hiểu nôm na là đầu tư tài chính bất động sản nó sẽ đi ngược với chính sách nhà ở xã hội. Khi mà chính quyền siết lại bất động sản để cho bộ phận người dân nghèo có nhà ở thì lúc đó bất động sản không còn là kênh hấp dẫn để đầu tư.
Tôi đã viết một bài về chu kỳ bất động sản trong quá khứ ở Việt Nam, các bạn có thể tìm đọc lại bài đó ở đây , còn hiện nay bất động sản có khả năng phục hồi vượt đỉnh cũ hay không là điều những nhà làm chính sách đang tranh luận. Cho nó phục hồi về mức nào để tránh đổ vỡ xã hội, quản lý nó như thế nào trong những năm tiếp theo để tránh những cơn sốt như 2021-2022 suýt làm đổ vỡ hệ thống tài chính ngân hàng. Từ đó luật đất đai sửa đổi ra đời, và tiếp sau đó sẽ là nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện để quản lý thị trường này.
Bất động sản luôn là nguồn thu lớn nhất của chính quyền trong vòng 20 năm qua, và nó đạt đỉnh năm covid 2021 với 11% nguồn thu ngân sách ở VN, so với dầu khí chỉ chiếm 2,9%, các bạn sẽ thấy bất động sản quan trong thế nào với ngân sách nhà nước. Ở nhiều địa phương bất động sản chiếm tới 80 % nguồn thu ngân sách. Bất động sản thu hút toàn bộ nguồn lực xã hội, và nhà nước nắm thị trường này để điều tiết nguồn lực xã hội. Như tôi đã nói nhiều lần chỉ có Việt Nam và Trung Quốc chính quyền mới có quyền bán đất theo luật sở hữu đất đai toàn dân.... Nhưng chính quyền nắm quyền sở hữu, dân nắm quyền sử dụng. Thiếu tiền tiêu ngân sách không cần xin ai, chỉ cần lôi đất bán bằng một quyết định A4, chuyển đổi mục đích từ đất rừng, nông nghiệp hay gì gì đó sang đất ở là có tiền, quá dễ phải không các bạn😆 . Giá nhà đất bị đẩy liên tục trong vòng 20 năm qua tạo sự bất bình đẳng xã hội nghiêm trọng, và nó cũng là mấu chốt của tệ nạn tham nhũng ở khắp các địa phương cả nước.
Bất động sản ở Việt Nam lên giá, một phần do chính sách nhà nước, một phần do người dân sử dụng kênh này để tích trữ tài sản chứ không phải để sử dụng hoặc cho thuê. Khi mà gửi ngân hàng không đem lại hiệu quả cao, đầu tư chứng khoán dễ bị mất, mua vàng hay đô la đều bị mất giá so với bất động sản. Nhưng điều này sẽ vĩnh viễn bị xóa bỏ trong những năm tiếp theo. Tôi có thể khẳng định như vậy, bằng bộ luật đất đai mới, bằng các chính sách sắp ban hành, lĩnh vực tài chính bất động sản không còn hấp dẫn như quá khứ.
Trong bất động sản sẽ phân ra nhiều nhóm sản phẩm. Một số nhóm sản phẩm siêu hot quá khứ sẽ trở thành của nợ cho những ai đầu tư vào giai đoạn 2021-2022. Đó là thị trường đất nền, đất trang trại, đất ven đô, đất dự án nhà ở biệt thự hay liền kề....
Nói ngắn gọn là những tài sản đất không có dòng tiền từ cho thuê sẽ mất giá nghiêm trọng. Tức là đất đai dần dần được sử dụng và quản lý tốt hơn. Đất phải trưc tiếp sinh lời hoặc có dòng tiền mới được nhà đầu tư tìm đến. Đất không phải là kênh để đầu tư giữ tiền, sinh lời tự nhiên như quy luật 20 năm qua, Và có vẻ như vàng được người ta quan tâm hơn đất trong những năm tiếp theo. ( Tôi sẽ viết một bài về thị trường vàng cái này mới là ly kỳ hấp dẫn 😁)
Chúng ta sẽ thấy phân khúc nhà chung cư đang lên giá ở Hà Nội, và nó sẽ lên giá ở nhiều thành phố khác trong cả nước. Đó là nhu cầu thật của xã hội, tuy nhiên phân khúc này sẽ không thể tăng thêm nữa so với giá hiện tại, bởi chính sách phát triển nhà ở xã hội trong 10 năm tới.
Chúng ta sẽ thấy phân khúc nhà phố cho thuê ( shophoue) sẽ tiếp tục mất giá , thương mại điện tử phát triển sẽ thay thế cho các cửa hàng truyền thống, xu thế này khiến một loạt nhà phố mặt tiền không còn giá trị cho thuê. Tức là nhà ở phố cổ và những dự án shophouse sẽ không thể về giá cũ 2022 ít nhất 5-7 năm nữa.
Một phân khúc đang bị mọi người bỏ quên đó là biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê, đang mất giá thảm hại do chủ đầu tư huỷ cam kết cho thuê và được nhà đầu tư bán rẻ hơn cả giá tiền xây dựng . Ví dụ căn biệt thự nghỉ dưỡng của VIN ở Phú Quốc, Nha Trang hiện nay chỉ còn 70% giá mua so với thời điểm mua cách đây 7-8 năm (2015-2017) Nguyên nhân của nó vì chủ đầu tư mất dòng tiền từ cho thuê, không gánh nổi chi phí ngân hàng buộc phải cắt lỗ. Nguyên nhân thứ hai phân khúc này chưa được cấp sổ đỏ do chính sách đất đai cũ, và như vậy nhà đầu tư khó có thể mua bán vì ngân hàng không thể cầm cố tài sản không sổ đỏ. Phân khúc này sẽ phục hồi khi thị trường du lịch Việt Nam sống lại, phân khúc này tạo ra dòng tiền đều khoảng 6 đến 9% một năm qua dịch vụ cho thuê . Tất nhiên không thể hy vọng nó về đỉnh giá 2022, Nhưng chắc chắn nó sẽ phục hồi mạnh từ đáy hiện nay, vì luật đất đai đã sửa đổi cho phép hợp thức hóa những căn hộ, hoặc biệt nghỉ dưỡng.
Một phân khúc mà những người ít tiền thường quan tâm đó là đất đồi rừng ở các địa phương có điều kiện phát triển du lịch. Phân khúc này sẽ phân hóa mạnh mẽ phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng ở các địa phương đó được triển khai đến đâu.
Câu nói cửa miệng của dân buôn bất động sản là "người sinh ra đất đai thì không sinh ra", Đây là câu nói lùa gà chỉ đúng một nửa, bởi người sinh ra rồi cũng chết đi. Ở quốc gia có dân số trẻ như Việt Nam thì bất động sản tăng trong vòng 20 năm qua là đúng. Tuy nhiên 10 năm tiếp theo dân số sẽ già hóa và tỷ lệ sinh giảm dần, ai rồi cũng phải chết, đất thì vẫn còn đó. Luật pháp sẽ quản lý chặt chẽ hơn để đất đai trực tiếp sinh lời không còn là nơi tích trữ tài sản và thừa kế cho con cháu như hiện tại . Và như vậy công bằng xã hội sẽ được thực hiện. Chỉ những mảnh đất nào trực tiếp sinh lời có dòng tiền sẽ giữ được nền giá tốt, và tiếp tục tăng trưởng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của nó như tôi đã trình bày vắn tắt ở trên.
Vậy thì đầu tư cổ phiếu những công ty bất động sản thời điểm hiện nay có tốt không? Tôi cho rằng nếu đầu tư lâu dài là một sai lầm nghiêm trọng. Tất cả các công ty bất động sản vẫn phải định giá theo cơ bản. Tôi đã nói với rất nhiều bạn bè tôi ham mê ôm Ceo Dig Nvl với hy vọng về đỉnh cũ đó là một cách mơ mộng viễn vông, Bởi hiện nay theo định giá cơ bản Dig không quá 20k, NVL dưới 10k . Nói như vậy không có nghĩa các cổ phiếu này sẽ sập ngay trong ngắn hạn. Vì dòng tiền lớn đang rút dần cần phải có thời gian kéo lên phân phối ở mức giá tốt gỡ gạc vốn nhóm cá mập.
Chúng ta sẽ thấy VHM khối ngoại bán liên tục, và khả năng bán từ giờ đến hết năm cũng chưa thoát hết được vốn. Chủ tịch VIC Phạm Nhật Vượng đã xác định rút dần ra khỏi thị trường bất động sản đã tạo đỉnh bằng cách đầu tư sang lĩnh vực ô tô điện 4-5 năm qua. Vin đang bán dần tài sản bds khắp cả nước, bán VRE Bản chất là bán bất động sản cho thuê chứ VRE có sản xuất gì đâu ngoài cho thuê sàn nhà Vincom. Toàn bộ các dự án của VIN phú quốc, từ sân golf cho đến casino, từ resort cho đến safari.... VIN đã thoái 100% vốn tại công tư đầu tư và phát triển Phú Quốc. Những cái tên họ nhà Vin dần bị thay thế, sau khi phát triển 3 đại dự án ở Hưng Yên, Vin nhận định nhà nước quay đầu chính sách BDS cho nên bán nốt dự bán nốt cho nhà đầu tư Singapore chỗ đất còn lại mà chưa kịp triển khai ở VIN Đại An ( VIN ocean park 3).
Vậy thì cổ phiếu bất động sản sẽ quay lại phục hồi trong năm nay? Tôi cho rằng phục hồi kĩ thuật là có, các bạn nhìn dòng tiền bắt đáy NVL DIG sẽ thấy, Vol còn cao hơn đỉnh thời đại 2021 -2022 nhưng giá vẫn chia 5 chia 10. Tại sao lại như vậy? vì toàn bộ cổ phiếu tổ chức nắm giữ đã được trao tay cho nhà đầu cơ cá nhân trong giai đoạn 2021-2022. Hiện nay Vol của DIG NVL Còn lớn hơn bất kỳ công ty nào trên VN30. Tôi thì không có thói quen chơi game phá sản nên không có nhu cầu mua bán cổ phiếu bất động sản giai đoạn này. Khi nào định giá các dòng chứng khoán khác cao, dòng tiền mới quay lại dòng bất động sản, với điều kiện dòng bất động sản phải được định giá đúng theo định giá cơ bản. Tức là phải quay về định thời kỳ 2019-2020 với những công ty không bị vỡ nợ. Còn những công ty nguy cơ vỡ nợ, nó sẽ theo FLC sớm hay muộn mà thôi.
Bởi vì quá dài rồi tôi không thể nói chi tiết hơn nữa, Điện thoại của tôi phần mềm nhận diện giọng nói bắt đầu đơ... Cũng là lúc tôi kết thúc phần một của bài viết về thị trường bất động sản trong tương lai ở đây. Tôi sẽ quay lại vấn đề này khi nào có thời gian rảnh.
Đây chỉ là quan điểm cá nhân đúng hay sai thì thời gian mới trả lời. Tôi không có mục đích nâng bi hay úp bô bất kỳ cổ phiếu nào, Tôi chỉ nhận xét theo quan điểm của tôi, tin hay không là việc của bạn khi đọc những vấn đề tôi diễn giải.
Đầu tư bất động sản thiếu tầm nhìn, sẽ tạo ra những nhân vật như thế này đây. Các anh các chị phạm tội cuối cùng cũng chỉ vì bất động sản sập mà thôi.
Thương quá 😂
P/s. Nhiều bạn đọc bài này rồi copy bài cũ của tôi năm ngoái nói về nhà nước cứu thị trường BĐS để cứu nền kinh tế cho rằng tôi mâu thuận với nhau. Tôi nghĩ rằng các bạn đang nhầm lẫn hai khái niệm. Thị trường bất động sản sốt nóng tăng ảo, và thị trường bất động sản được khơi thông sau thời gian chết lâm sàng không thanh khoản và mất giá tính bằng lần. Bài viết này tôi dành riêng để nhận định thị trường bất động sản trong tương lai tính từ thời điểm hiện tại sau khi BĐS có đấu hiệu phục hồi từ quý 1-2024.
Rong Chơi
0 comments:
Đăng nhận xét