Lãi suất, tỷ giá, và tăng trưởng - Lê Chí Phúc

 Thế là lãi suất đã đi hết chu kỳ giảm gấp gáp 1 năm qua, thủng đáy COVID, về mức thấp nhất lịch sử (chart 1). Việt Nam là nước đang phát triển hiếm hoi đã mạnh dạn hạ ls sớm và nhiều lần để hỗ trợ tăng trưởng, trong khi FED và đa số NHTW toàn cầu vẫn neo ls ở đỉnh để kìm lạm phát. Cũng là lần đầu tiên trong lịch sử, nền ls VN giảm thấp hơn Mỹ (chart 2). Thử nghiệm chính sách mạnh bạo này đã có kết quả và có thể cả hậu quả. 

Lãi suất là công cụ mạnh nhất để lái dòng tiền trong nền kinh tế. Hạ ls thấp đồng nghĩa với kích thích/ép dòng tiền rời hang phòng thủ gửi NH, tràn ra nền kinh tế qua các hoạt động đầu tư và đầu cơ. Trong đó, chứng khoán luôn là kênh đầu tiên dòng tiền tìm tới (chart 3, 4), sau đó là tiêu dùng, sản xuất kinh doanh, rồi từ từ tràn sang cả BĐS giúp KT phục hồi. Đó là kịch bản hoàn hảo, giống chu kỳ phuc hồi lành mạnh 2013-2016.

Nhưng kích thích mạnh và hạ ls quá nhanh sẽ luôn tiềm ẩn rủi ro. Lạm phát sau khi xuống thấp đang trèo lên 4% và hứa hẹn tăng tiếp các tháng tới (chart 5). Các điễn đàn tiền ảo sôi động từ đầu năm và VN lọt top 3 các nước nhiều người chơi COIN nhất thế giới. USD âm thầm tăng 3 tháng rồi bất ngờ tăng vọt trong tháng 4 (chart 6). Vàng cũng liên tục nhảy múa lên đỉnh lịch sử, bà con nô nức mua gom tới mức SBV phải xuât kho bán ra sau hơn 10 năm. Chung cư Hà Nội sốt giá, BĐS nhiều nơi rục rịch tăng. 

Bà con cả nước như cuốn vào một cuộc FOMO, phải mua ngay cái gì đó, cái gì cũng được, trừ giữ VND. Cả xã hội sôi nổi trong cuộc đầu cơ tài sản, ai cẩn trọng thì mua vàng/USD cất tủ. Dại nhất là ai ôm tiền gửi NH, mỗi ngày mở mắt, nghe giá mọi thứ tăng trên media, thấy như mất một thứ gì. Niềm tin ở VND 10 năm tạo dựng có lẽ đang mất dần đi khi ls hạ quá sâu. 

Trên thị trường ngoại hối, khối FDI xuất siêu 48 tỷ/28 tỷ tổng xuất siêu cả nước 2023 đang rút bớt vốn về, để ở nơi lãi suất cao hơn Việt Nam (chart 7). Trên sàn CK, khối ngoại bán ròng kỷ lục hơn 2 tỷ USD trong một năm qua và hơn 1 tỷ USD riêng 2024 trong khi chúng ta tung hô và hy vọng tiền ngoại đổ vào khi lộ trình EM đang tới gần hơn (chart 8 ).

Cuộc khủng hoảng thanh khoản 2022 của Việt Nam cũng bắt đầu từ việc giữ lãi suất thấp và cố kìm tỷ giá bằng việc bán ra lượng lớn ngoại tệ. Kết quả là thanh khoản VND thiếu hụt rất lớn dẫn tới cả lãi suất và tỷ giá cùng mất kiểm soát và tăng bùng nổ trong Q3. Tất cả cộng hưởng với với đại án SCB, VTP trong tháng 10 đánh sập thanh khoản hệ thống, TTCK, BĐS và cả tăng trưởng kinh tế.

Ở bối cảnh vĩ mô hiện tại, dự trữ ngoại hối chỉ còn dưới 90 tỷ (chart 9 - nguồn IMF), vừa đủ mức tối thiểu 3 tháng nhập khẩu theo tiêu chuẩn an toàn của IMF. Vì thế SBV đã để tỷ giá "linh hoạt" giảm 4.9% từ đầu năm, nhưng giảm hơn nữa sẽ tác động tiêu cực lên lạm phát, nợ nước ngoài, và lung lay niềm tin vào VND. Vì thế quyết định can thiệp qua đấu thầu vàng và bán USD spot đầu tuần sau là một lựa chọn bắt buộc dù không mong muốn của SBV. Vàng và USD bán ra đều làm giảm dự trữ ngoại hối, đồng thời hút thanh khoản VND về, tiếp tục gây áp lực lên lãi suất.

Việt Nam, với độ mở rất lớn về kinh tế và tài chính, sẽ luôn chịu áp lực lớn từ xu hướng lãi suất và dòng chảy vốn toàn cầu. Mong muốn chủ quan ép lãi suất giảm sớm và sâu để thúc đẩy tăng trưởng đi ngược hoặc lệch quá xa khỏi xu hướng toàn cầu có thể phải trả giá bằng bất ổn vĩ mô, mất giá đồng tiền, lạm phát, và cuối cùng đánh mất cả tăng trưởng. Nới lỏng và kích thích quá mức của giai đoạn 2007-2010 đã phải trả giá bằng bất ổn vĩ mô và khủng hoảng hệ thống ngân hàng 2011-2013 và gần nhất là nới lỏng 2021-2022 dẫn tới mất thanh khoản cuối 2022.

Ví dụ về điều hành tốt chính là giai đoạn hậu khủng hoảng 2013-2019 khi kinh tế tăng trưởng lành mạnh với chính sách điều hành vĩ mô thận trọng, luôn duy trì lãi suất đủ hấp dẫn để ổn định tỷ giá, ổn định lạm phát. Từ đó, kinh tế Việt Nam phát huy tốt các tiềm lực và một cách tự nhiên thu hút các dòng vốn FDI, FII, tạo điều kiện tăng dự trữ ngoại hối, tăng thanh khoản và có điều kiện giảm dần lãi suất. Vĩ mô ổn định cũng là điều kiện cần để DN mở rộng sản xuất kinh doanh, người dân mạnh dạn tiêu dùng và đầu tư.

Còn những giai đoạn ưu tiên tăng trưởng và nới lỏng quá mức như 2007, 2009, 2021 thường tạo sóng đầu cơ lớn nhưng không bền. Đa số người dân bị lãi suất thấp ép phải vội vã đi mua tài sản, bị cuốn vào các con sóng đầu cơ, cuối cùng thường chịu mất mát lớn hơn nhiều so với sự mất giá của nắm giữ VND.

Ổn định vĩ mô và cụ thể là giữ niềm tin vào VND là điều kiện cần để một quốc gia đang phát triển có độ mở cao như VN có thể duy trì tăng trưởng bền vững. Vấn đề là chúng ta có còn nhiều dư địa và công cụ để làm điều này ngoài việc tăng lãi suất trở lại và hy vọng FED sớm nới lỏng (điều ko ai dự báo được thời điểm)? Câu hỏi quan trọng là SBV sẽ cần bán ra bao nhiêu ngoại tệ/vàng, ảnh hưởng tới thanh khoản ntn và lãi suất sẽ phải tăng bao nhiêu?

PS: Dân ngoại đạo mạnh dạn nói về Vĩ mô, mong được các anh chị em góp í và trao đổi để vỡ ra thêm.

Read More

Thị trường Bất động sản trong tương lai

 Sáng nay dậy muộn, thấy nhiều người nhắn tin hỏi tôi nhận xét về dòng bất động sản.  Xưa nay tôi không muốn đưa ra quan điểm tiêu cực, mỗi khi thị trường có dấu hiệu điều chỉnh, tôi không dự đoán đáy thị trường, tôi chỉ dự kiến vùng đỉnh sắp tới sẽ ở đâu, và mua khi thị trường cạn cung các dòng cổ phiếu yêu thích ? Cho nên tôi tránh đưa ra quan điểm tiêu cực của mình về dòng bất động sản. Bản thân tôi chưa đầu cơ bất kỳ mã bds nào quá 1 tháng 2 năm qua. Tôi chỉ ra vào 5-10% NAV mỗi khi thấy hội nhóm say máu.... thì nhào vô hôi của ( nghe có vẻ rất xấu, nhưng bản chất là vậy 😀) 

Bạn nào muốn đầu tư bất động sản hãy dành ra nửa tiếng đọc hết bài này. Nó sẽ bổ ích cho bạn trong việc đầu tư bất động sản trên sàn chứng khoán và đầu tư bất động sản ngoài đời. Bạn nào đang làm Broker hay kinh doanh bất động sản nên kiên nhẫn đọc những gì tôi viết. Tôi đảm bảo sẽ chẳng ai dạy bạn những kiến thức này trên mạng xã hội. Bởi với kiến thức và kinh nghiệm bản thân của mình, tôi đúc kết được nhiều quy luật, tôi cũng rất thành công ở thị trường này, với hàng loạt tài sản bất động đang ở hoặc sinh lời khắp cả nước. 

Trước tiên trong đầu tư, bất động sản được phân vào nhóm tài chính. Nó khác với những ngành nghề đầu tư trong lĩnh vực sản xuất, thương mại hay dịch vụ. Bất động sản có mối liên kết chặt chẽ với chính sách vĩ mô của ngân hàng NN và chính sách an sinh của chính thể nắm quyền điều hành đất nước.  Ở nước ngoài thì họ gọi là (housing finance) đầu tư tài chính bất động sản nhà ở . Nó khác với thuật ngữ Housing policy - chính sách nhà ở vì hai cái này thường đi ngược nhau về lợi ích. Hiểu nôm na là đầu tư tài chính bất động sản nó sẽ đi ngược với chính sách nhà ở xã hội. Khi mà chính quyền siết lại bất động sản để cho bộ phận người dân nghèo có nhà ở thì lúc đó bất động sản không còn là kênh hấp dẫn để đầu tư. 

Tôi đã viết một bài về chu kỳ bất động sản trong quá khứ ở Việt Nam, các bạn có thể tìm đọc lại bài đó ở đây , còn hiện nay bất động sản có khả năng phục hồi vượt đỉnh cũ hay không là điều những nhà làm chính sách đang tranh luận. Cho nó phục hồi về mức nào để tránh đổ vỡ xã hội, quản lý nó như thế nào trong những năm tiếp theo để tránh những cơn sốt như 2021-2022  suýt làm đổ vỡ hệ thống tài chính ngân hàng. Từ đó luật đất đai sửa đổi ra đời, và tiếp sau đó sẽ là nhiều văn bản hướng dẫn thực hiện để quản lý thị trường này. 

Bất động sản luôn là nguồn thu lớn nhất của chính quyền trong vòng 20 năm qua, và nó đạt đỉnh năm covid 2021 với 11% nguồn thu ngân sách ở VN, so với dầu khí chỉ chiếm 2,9%, các bạn sẽ thấy bất động sản quan trong thế nào với ngân sách nhà nước. Ở nhiều địa phương bất động sản chiếm tới 80 % nguồn thu ngân sách.  Bất động sản thu hút toàn bộ nguồn lực xã hội, và nhà nước nắm thị trường này để điều tiết nguồn lực xã hội. Như tôi đã nói nhiều lần chỉ có Việt Nam và Trung Quốc chính quyền mới có quyền bán đất theo luật sở hữu đất đai toàn dân.... Nhưng chính quyền nắm quyền sở hữu, dân nắm quyền sử dụng.  Thiếu tiền tiêu ngân sách không cần xin ai, chỉ cần  lôi đất bán bằng một quyết định A4, chuyển đổi mục đích từ đất rừng, nông nghiệp hay gì gì đó sang đất ở là có tiền, quá dễ phải không các bạn😆 . Giá nhà đất bị đẩy liên tục trong vòng 20 năm qua tạo sự bất bình đẳng xã hội nghiêm trọng, và nó cũng là mấu chốt của tệ nạn tham nhũng ở khắp các địa phương cả nước. 

Bất động sản ở Việt Nam lên giá, một phần do chính sách nhà nước, một phần do người dân sử dụng kênh này để tích trữ tài sản chứ không phải để sử dụng hoặc cho thuê.  Khi mà gửi ngân hàng không đem lại hiệu quả cao, đầu tư chứng khoán dễ bị mất, mua vàng hay đô la đều bị mất giá so với bất động sản. Nhưng điều này sẽ vĩnh viễn bị xóa bỏ trong những năm tiếp theo. Tôi có thể khẳng định như vậy, bằng bộ luật đất đai mới, bằng các chính sách sắp ban hành, lĩnh vực tài chính bất động sản không còn hấp dẫn như quá khứ. 

Trong bất động sản sẽ phân ra nhiều nhóm sản phẩm. Một số nhóm sản phẩm siêu hot quá khứ sẽ trở thành của nợ cho những ai đầu tư vào giai đoạn 2021-2022. Đó là thị trường đất nền, đất trang trại, đất ven đô, đất dự án nhà ở biệt thự hay liền kề.... 

Nói ngắn gọn là những tài sản đất không có dòng tiền từ cho thuê sẽ mất giá nghiêm trọng. Tức là đất đai dần dần được sử dụng và quản lý tốt hơn. Đất phải trưc tiếp sinh lời hoặc có dòng tiền mới được nhà đầu tư tìm đến. Đất không phải là  kênh để đầu tư giữ tiền, sinh lời tự nhiên như quy luật 20 năm qua, Và có vẻ như vàng được người ta quan tâm hơn đất trong những năm tiếp theo. ( Tôi sẽ viết một bài về thị trường vàng cái này mới là ly kỳ hấp dẫn 😁) 

Chúng ta sẽ thấy phân khúc nhà chung cư đang lên giá ở Hà Nội, và nó sẽ lên giá ở nhiều thành phố khác trong cả nước. Đó là nhu cầu thật của xã hội, tuy nhiên phân khúc này sẽ không thể tăng thêm nữa so với giá hiện tại, bởi chính sách phát triển nhà ở xã hội trong 10 năm tới. 

Chúng ta sẽ thấy phân khúc nhà phố cho thuê ( shophoue) sẽ  tiếp tục mất giá , thương mại điện tử phát triển sẽ thay thế cho các cửa hàng truyền thống, xu thế này khiến một loạt nhà phố mặt tiền không còn giá trị cho thuê. Tức là nhà ở phố cổ và những dự án shophouse sẽ không thể về giá cũ 2022 ít nhất 5-7 năm nữa.

Một phân khúc đang bị mọi người bỏ quên đó là biệt thự nghỉ dưỡng và căn hộ cho thuê, đang mất giá thảm hại do chủ đầu tư huỷ cam kết cho thuê và được nhà đầu tư bán rẻ hơn cả giá tiền xây dựng . Ví dụ căn biệt thự nghỉ dưỡng của VIN ở Phú Quốc, Nha Trang hiện nay chỉ còn 70% giá mua so với thời điểm mua cách đây 7-8 năm (2015-2017) Nguyên nhân của nó vì chủ đầu tư mất dòng tiền từ cho thuê, không gánh nổi chi phí ngân hàng buộc phải cắt lỗ. Nguyên nhân thứ hai phân khúc này chưa được cấp sổ đỏ do chính sách đất đai cũ,  và như vậy nhà đầu tư khó có thể mua bán vì ngân hàng không thể cầm cố tài sản không sổ đỏ. Phân khúc này sẽ phục hồi khi thị trường du lịch Việt Nam sống lại, phân khúc này tạo ra dòng tiền đều khoảng 6 đến 9% một năm qua dịch vụ cho thuê . Tất nhiên không thể hy vọng nó về đỉnh giá 2022, Nhưng chắc chắn nó sẽ phục hồi mạnh từ đáy hiện nay, vì luật đất đai đã sửa đổi cho phép hợp thức hóa những căn hộ, hoặc biệt nghỉ dưỡng. 

Một phân khúc mà những người ít tiền thường quan tâm đó là đất đồi rừng ở các địa phương có điều kiện phát triển du lịch. Phân khúc này sẽ phân hóa mạnh mẽ phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng ở các địa phương đó được triển khai đến đâu. 

Câu nói cửa miệng của dân buôn bất động sản là "người sinh ra đất đai thì không sinh ra", Đây là câu nói lùa gà chỉ đúng một nửa, bởi người sinh ra rồi cũng chết đi. Ở quốc gia có dân số trẻ như Việt Nam thì bất động sản tăng trong vòng 20 năm qua là đúng. Tuy nhiên 10 năm tiếp theo dân số sẽ già hóa và tỷ lệ sinh giảm dần, ai rồi cũng phải chết, đất thì vẫn còn đó. Luật pháp sẽ quản lý chặt chẽ hơn để đất đai trực tiếp sinh lời không còn là nơi tích trữ tài sản và thừa kế cho con cháu như hiện tại . Và như vậy công bằng xã hội sẽ được thực hiện. Chỉ những mảnh đất nào trực tiếp sinh lời có dòng tiền sẽ giữ được nền giá tốt, và tiếp tục tăng trưởng phụ thuộc vào khả năng sinh lời của nó như tôi đã trình bày vắn tắt ở trên. 

Vậy thì đầu tư cổ phiếu những công ty bất động sản thời điểm hiện nay có tốt không? Tôi cho rằng nếu đầu tư lâu dài là một sai lầm nghiêm trọng. Tất cả các công ty bất động sản vẫn phải định giá theo cơ bản. Tôi đã nói với rất nhiều bạn bè tôi ham mê ôm Ceo Dig Nvl với hy vọng về đỉnh cũ đó là một cách mơ mộng viễn vông, Bởi hiện nay theo định giá cơ bản Dig không quá 20k, NVL dưới 10k . Nói như vậy không có nghĩa các cổ phiếu này sẽ sập ngay trong ngắn hạn. Vì dòng tiền lớn đang rút dần cần phải có thời gian kéo lên phân phối ở mức giá tốt gỡ gạc vốn nhóm cá mập.

Chúng ta sẽ thấy VHM khối ngoại bán liên tục, và khả năng bán từ giờ đến hết năm cũng chưa thoát hết được vốn. Chủ tịch VIC  Phạm Nhật Vượng đã xác định rút dần ra khỏi thị trường bất động sản đã tạo đỉnh bằng cách đầu tư sang lĩnh vực ô tô điện 4-5 năm qua. Vin đang bán dần tài sản bds khắp cả nước, bán VRE Bản chất là bán bất động sản cho thuê chứ VRE có sản xuất gì đâu ngoài cho thuê sàn nhà Vincom.   Toàn bộ các dự án của VIN phú quốc, từ sân golf cho đến casino, từ resort cho đến safari.... VIN đã thoái 100% vốn tại  công tư đầu tư  và phát triển Phú Quốc. Những cái tên  họ nhà Vin dần bị thay thế, sau khi phát triển 3 đại dự án ở Hưng Yên, Vin nhận định nhà nước quay đầu chính sách BDS cho nên bán nốt dự bán nốt cho  nhà đầu tư Singapore chỗ đất còn lại mà chưa kịp triển khai ở  VIN Đại An ( VIN ocean park 3). 

Vậy thì cổ phiếu bất động sản sẽ quay lại phục hồi trong năm nay? Tôi cho rằng phục hồi kĩ thuật là có, các bạn nhìn dòng tiền bắt đáy NVL DIG sẽ thấy, Vol còn cao hơn đỉnh thời đại 2021 -2022 nhưng giá vẫn chia 5 chia 10.  Tại sao lại như vậy? vì toàn bộ cổ phiếu tổ chức nắm giữ đã được trao tay cho nhà đầu cơ cá nhân trong giai đoạn 2021-2022. Hiện nay Vol của DIG NVL Còn lớn hơn bất kỳ công ty nào trên VN30. Tôi thì không có thói quen chơi game phá sản nên không có nhu cầu mua bán cổ phiếu bất động sản giai đoạn này. Khi nào định giá các dòng chứng khoán khác cao, dòng tiền mới quay lại dòng bất động sản, với điều kiện dòng bất động sản phải được định giá đúng theo định giá cơ bản. Tức là phải quay về định thời kỳ 2019-2020 với những công ty không bị vỡ nợ. Còn những công ty nguy cơ vỡ nợ, nó sẽ theo FLC sớm hay muộn mà thôi. 

Bởi vì quá dài rồi tôi không thể nói chi tiết hơn nữa, Điện thoại của tôi phần mềm nhận diện giọng nói bắt đầu đơ... Cũng là lúc tôi kết thúc phần một của bài viết về thị trường bất động sản trong tương lai ở đây. Tôi sẽ quay lại vấn đề này khi nào có thời gian rảnh. 

Đây chỉ là quan điểm cá nhân đúng hay sai thì thời gian mới trả lời. Tôi không có mục đích nâng bi hay úp bô bất kỳ cổ phiếu nào, Tôi chỉ nhận xét theo quan điểm của tôi, tin hay không là việc của bạn khi đọc những vấn đề tôi diễn giải. 

Đầu tư bất động sản thiếu tầm nhìn, sẽ tạo ra những nhân vật như thế này đây.  Các anh các chị phạm tội cuối cùng cũng chỉ vì bất động sản sập mà thôi. 

Thương quá 😂

P/s. Nhiều bạn đọc bài này rồi copy bài cũ của tôi năm ngoái nói về nhà nước cứu thị trường BĐS để cứu nền kinh tế cho rằng tôi  mâu thuận với nhau. Tôi nghĩ rằng các bạn đang nhầm lẫn hai khái niệm. Thị trường bất động sản sốt nóng tăng ảo, và thị trường bất động sản được khơi thông sau thời gian chết lâm sàng không thanh khoản  và mất giá tính bằng lần. Bài viết này tôi dành riêng để nhận định thị trường bất động sản trong tương lai tính từ thời điểm hiện tại sau khi BĐS có đấu hiệu phục hồi từ quý 1-2024.

Rong Chơi

Read More

Đánh chứng chẳng khác gì đánh bạc cả

Ơ chuẩn, Cuộc đời vốn dĩ là 1 canh bạc, vào nhầm trường đại học cũng là thua bạc, lấy sai người bạn đời cũng là canh bạc... Bỏ vốn làm ăn cũng là 1 canh bạc... nên thị trường chứng khoán chính là 1 sòng bạc. Chứng khoán chỉ khác cờ bạc một chỗ là người chơi được xem trước bài, được chọn cửa thắng. 

Nhưng thay vì chọn cửa thắng, thì người ta lại thích chọn cửa thua để được ăn tỷ lệ lớn. Ví dụ đánh lô thì dễ trúng hơn đề, nhưng lại thích đánh đề hơn vì nếu trúng thì ăn X80 lần, bỏ 1 đồng ăn 80 đồng. Đánh xóc đĩa lại dễ trúng hơn lô, nhưng đánh lô thì lại được tỷ lệ ăn gấp 3 lần xóc đĩa, nên người ta thích lô hơn là xóc đĩa, vì xóc đĩa chỉ ăn dc 1 lần. 

Vì chứng khoán giống hệt đánh bạc, nên dù được xem bài trước, được chọn cửa thắng, nhưng 99% thích chọn cửa chết để được ăn bằng lần, ăn nhanh, để dỡ nhà người ta về làm nhà mình. Chỉ có 1% chọn cửa thắng, chỉ có 1 % thích làm giàu chậm. Chỉ có 1 % hiểu được chân lý là từ 1 phần vốn ban đầu, thắng liên tiếp 20-30% trong 30 năm, không thua lỗ, đã tạo ra những tỷ phú đô la lừng danh thế giới như Stanley Druckenmiller, Bufffet, Petter Lynch... 

Nhưng mọi người đều thích ăn bằng lần 1 năm, thích ngày nào cũng được vài %, thích đánh hàng đầu cơ giá rẻ... miễn sao ăn nhanh nhanh, rồi năm sau có thua 50% thì để năm sau tính... nên 30 năm sau vẫn nghèo! 

Hiểu được canh bạc cuộc đời thì đã không còn trẻ nữa. Mong là ae hiểu được nó sớm hơn tôi!

Khúc Ngọc Tuyên

Read More