Bất động sản Việt Nam đã trải qua bốn chu kỳ tăng trưởng và suy thoái. Bốn chu kỳ đó gắn liền với tăng trưởng kinh tế và hội nhập thế giới của đất nước. Tôi sẽ viết rất dài để các bạn hiểu, hy vọng kiến thức này sẽ giúp các bạn thành công trong đầu tư bất động sản, và cả chứng khoán.
Trước năm 1993, khi luật đất đai chưa ra đời, đất đai được nhà nước sở hữu, quyền sử dụng được giao cho người dân. Tuy nhiên người dân chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất đai không được xem là tài sản tích luỹ như vàng vì tính pháp lý rất mơ hồ. Lúc đó Việt Nam là quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà ở cao nhất thế giới vì đa số là nhà tư nhân và thuê của nhà nước với giá rất rẻ. Tất nhiên diện tích nhà ở trên đầu người lại không nhiều, top đáy thế giới 😀
Giai đoạn 1993-1994 thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên, Sau khi quyền sử dụng đất được thừa nhận, quyền cho thuê, quyền mua bán thừa kế cũng được thừa nhận bằng luật. Cơn sốt đất này ngắn hạn, những người có tiền mua đất chủ yếu là giới buôn bán nhỏ lẻ mới giầu lên do cơ chế mở cửa với TQ. Tôi nhớ giai đoạn này mẹ tôi mua rất nhiều nhà ở phố cổ Hà Nội. Mua không phải để buôn -bán hay để ở mà để dành khi cần thì bán đi cho anh em chúng tôi ăn học sau này.
Từ năm 1994 đến năm 1999 thị trường đóng băng, 6-7 năm sau vào năm 2000 thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ 2 . Sự kiện này gắn liền với đại án Tăng Minh Phụng- Liên Khui Thìn . Với 7 án tử hình vì vay NH để buôn đất rồi mất khả năng thanh toán. Cho đến nay nhiều người vẫn thương tiếc cho ông Tăng Minh Phụng một doanh nhân suất sắc, không gặp thời, mặc dù có đóng góp rất nhiều cho thành phố Hồ Chí Minh lúc đó.
Chu kỳ bẩy năm tiếp theo với đợt sốt đất thứ 3 diễn ra năm 2007-2008. Đây là giai đoạn các đại gia bất động sản đời đầu xuất hiện như Mr Thản - Mường Thanh, Mr Tuyển - Tuần Châu và trong nam là Mr Dũng - Lò Vôi. Thật may mắn các doanh nhân này tôi đều gặp gỡ và tiếp xúc trong quá khứ. Họ đều là những người sống giản dị, xuất thân không giầu có gì. Người thì bộ đội, người là thương binh, họ kinh doanh làm ăn nhiều lĩnh vực, nhưng đều thành công bằng việc tích góp bất động sản, rồi có vốn phất lên kinh doanh quy mô lớn hơn thông qua lập dự án thuê - mua đất nhà nước. Tất nhiên phải có sự đỡ đầu của nhiều nhân vật mà tôi không tiện nói ra.
Sau 7 năm đóng băng, năm 2014 đợt sốt lần thứ 4 kéo dài đến đầu năm 2017. Đợt sốt đất này có sự tham gia của các đại gia bất động sản Đông Âu . Họ đã chuyển vốn về nước mua lại các dự án BĐS đang chết của thế hệ doanh nhân cũ, hoặc đầu tư dự án mới giai đoạn đóng băng 2007-2012. Và 2014 -2017 cái tên VIN Group, Sun Gruop, Novaland, Phát Đạt Land... mới nổi lên ở giai đoạn này và kéo dài cho đến cơn sốt bất động sản thứ 5, nhưng rất ngắn ngủi nhất lịch sử 5/ 2021 đến tháng 5/2022 khoảng 1 năm .
Cơn sóng 1 bị quên lãng do quy mô lúc đó nhỏ chỉ tập trung ở TP lớn. Cơn sóng 2 kết thúc với 7 án tử hình do quan niện về kinh tế thị trường và kinh tế xhcn vẫn mơ hồ, dẫn tới nhận thức sai về bds. Cho nên mấy án oan đó sau này lịch sử sẽ trả lại công bằng cho họ. Lúc đó chính quyền coi buôn đất là phá hoại kinh tế, vì đất là của NN sở hữu, buôn bán sang tay nhà nước kg có lợi lộc gì 😀
Cơn sóng 3 -4 có sự tiếp sức của nhà nước khi luật đất đai liên tục được sửa đổi. Luật giao quyền nhiều hơn cho chính quyền các tỉnh trong việc cấp đất, chuyển mục đích sử dụng, đấu giá đất, đổi đất lấy hạ tầng, lấy tiền thu ngân sách 😀.
Cơn sóng 3 tan biến vì ảnh hưởng cuộc suy thoái toàn cầu 2008 . Không ai đi tù hết vì nhà nước và doanh nhân đều có lợi. Anh Thản vẫn bắn ngày 20 bi thuốc lào, anh Tuyển vẫn bún đậu mắm tôm, tiết canh lòng lợn chén đều. Còn Anh Dũng lò vôi vẫn livestream cùng chị Hằng cho đỡ buồn đợt dịch covid 😀
Cơn sóng 4 bất động sản sập 2014 là do dư thừa chung cư cao cấp. Các đại gia đông âu xây một loạt các chung cư "hoàng gia" khác gì tổ chim nhưng bán giá trên trời. Nhiều căn hộ đắt hơn cả đất nền cho nên sập là phải . Tôi từng bán cắt lỗ các căn hộ dự án Huyndai Hillstate, Royan City và Keangnam ....với mức thua lỗ 20-30% để quay về với đất nền và may nắm phục thù lại ngay sau đó vài năm 😀.
Vậy cơn sóng 5 vừa qua tại sao lại chết yểu khi mới bắt đầu ? Dòng tiền kích cầu sau đại dịch được bơm ra, cộng với nguồn cung dự án hầu như không có sau 1 năm phong tỏa. Các chung cư cao cấp được quét sạch. Lần này các đại gia bất động sản cung cấp quá nhiều sản phẩm là biệt thự trong các đại đô thị ven đô, cho nên họ đẩy giá đất nội đô lên cao mới bán được đất dự án ven đô.
Dù nhà nước là ông bán đất, thu lợi nhiều nhất từ thị trường bất động sản. Nhưng khi giá đất quá cao, đặc biệt là sau vụ Thủ Thiêm, nó làm mất đi tính chính danh của chính quyền. Chính vì vậy cần phải tóm mấy thằng làm gương và anh Dũng, Chị Lan, là tội đồ nâng giá đất làm người nghèo bưc xúc, nhất là bà con Thủ Thiêm đang đội đơn đi kiện 20 năm nay chưa xong.
Nó giống với vụ án Tăng Minh Phụng ....có tội phải xử 😀. Nhưng nó khác ở chỗ trước đây bds sốt, chính quyền chẳng hưởng lợi gì, nay các anh đi tù hết thì lấy ai phát triển đô thị và lấy gì thu ngân sách ? Cho nên giơ cao đánh khẽ thôi, phe ta cả, có phải phản động đâu mà chiến đấu đến cùng.
Thị trường bất động sản là nơi tích trữ tài sản của người dân. Nếu thị trường đóng băng, người dân quay ra tích trữ vàng bạc, đô la thì nền kinh tế còn đi viện dài dài. Nguồn lực trong dân còn nhiều, vậy để khai thác nguồn lực đó tốt nhất chia lô bán đất. Bán càng cao thu càng nhiều tiền cho ngân sách. Tiền đó để tái đầu tư lại cho người nghèo và xây dựng cơ sở hạ tầng đất nước, đó là một chính sách đúng với đặc thù thể chế chính trị Việt Nam.
Cơn sóng 5 bất động sản chết yểu do chính sách, chắc chắn sẽ sống lại bằng chính sách. Sai đâu sửa đó, đừng sửa đâu sai đó là phúc đức cho con dân nước Việt rồi. Nghị định 08 thay cho 65 chắc chắn thị trường sẽ hồi vì sóng bds toàn cầu vẫn tiếp diễn, riêng VN chết yểu sau 1 năm là trái với quy luật 7 năm một cơn sóng và sóng đó kéo dài từ 2 đến 4 năm . Cho nên tôi kỳ vọng cơn sóng đó sẽ tiếp diễn sau 2023 đến hết 2026 phù hợp với chu kỳ bơm tiền đầu tư công 2-3 năm nữa 😀.
Viết dài rồi, tạm thời thế đã. Nếu rảnh tôi sẽ so sánh chính sách đất Việt Nam và Trung Quốc giống- khác nhau như thế nào.
Bất động sản luôn là đầu tầu phát triển của nền kinh tế Việt Nam cho nên cứu nó càng nhanh càng có lợi cho toàn xã hội.










